在全省城镇居民住房保障工作会议上的讲话

湖北省政府副省长   李春明
（2007年7月12日）

同志们：
        在前不久召开的省九次党代会和年初召开的十届人大五次会议上，省委省政府主要领导同志都将“基本建立城市廉租房制度和比较规范的经济试用房制度”作为今年的重点工作，作为全省未来5年解决民生问题必须实现的“十个基本”目标之一。最近，省政府专门下发了42号文件，就加强全省城镇居民住房保障工作，提出了具体的意见和要求。今天召开这次会议的主要任务是，认真学习贯彻省九次党代会精神，总结交流全省城镇居民住房保障的经验，研究部署和认真落实42号文件提出的目标与措施，又好又快地推进全省城镇居民住房保障工作。下面，我就做好全省城镇居民住房保障工作，先讲几点意见。 
        一、提高认识，统一思想，进一步增强做好全省城镇居民住房保障工作的责任感和紧迫感 
        随着住房制度改革的深化和住宅商品化进程的不断推进，从1992年起，我省逐步探索建立以住房公积金、经济适用住房和廉租住房等为主要内容的城镇居民住房保障制度。在廉租住房制度建设上，宜都市和武汉市分别与2000年、2002年率先起步。按照2005年以来国家宏观调控房地产市场的要求，目前，全省地级以上城市均以全面建立廉租住房制度，大部分县（市）启动了廉租住房制度建设工作。到去年年底，全省共落实城镇最低收入家庭住房保障资金2.17亿元，保障最低收入住房困难家庭31031户，其中，武汉、襄樊、宜昌等城市基本实现了人均住房使用面积6平方米以下最低收入住房困难家庭应保尽保。在经济适用住房制度建设上，全省早在1994年就开始推进这项工作，至 2004年，共竣工经济适用住房900多万平方米，先后解决了近9万户家庭的住房问题。2005年以来，全省各地积极采取措施，加快了经济适用住房建设步伐。2005和2006年，分别开工经济适用住房115.47万平方米和411.5万平方米，竣工103.44万平方米和190万平方米，两年的竣工量相当于前11年的三分之一，建设速度明显加快。在住房公积金制度建设上，全省大部分城市始于1992年，截至去年底，全省实际缴存公积金的职工人数为281.7万人，累计归集金额达400.54亿元，缴存余额为281.49亿元，共发放公积金个人住房贷款161.21亿元，帮助21.6万户中低收入家庭圆了住房梦。全省累计提取住房公积金的增值收益用于廉租住房补充资金为3.45亿元，成为各地政府实施廉租住房制度的重要资金来源。 
       从总体上看，我全省城镇居民住房保障工作进展情况是好的。特别是去年下半年，中央十多家媒体集中对武汉的住房保障工作进行了报道，给予了充分肯定。但是也必须清醒地看到，当前全省城镇居民住房保障工作中还存在不少困难和问题，与人民群众的要求还有较大差距。一是廉租住房制度建设仍处于起步阶段。虽然全省地级以上城市和部分县(市)已建立了廉租住房制度，但大都起步较晚。据省房改办初步统计，按照各地制订的面积标准，全省设市城市和县城应保障最低收入住房困难家庭为154874户，而目前保障的户数仅占应保数的五分之一。二是经济适用住房供应量偏少、价格偏高、位置偏远。虽然今年来各地加大了经济适用住房建设力度，提高了经济适用住房在年度住房建设中的比重，但供需矛盾仍然十分突出。经济适用住房销售价格虽然比普通商品住房低，但多数低收入家庭仍然买不起。为了控制成本，不少经济适用住房建在城郊，基础设施不配套，居民出行不方便，就业和子女入学成本较高，从而导致住房问题解决了，但生活成本提高了。三是住房公积金制度在改善低收入职工居住条件方面的有效作用发挥不够。目前，我省住房公积金缴存的群体主要是党政机关、事业单位及国有大中型企业等。因种种原因，非公有制企业和困难国有企业尚未完全落实这一制度，城镇个体工商户、自由职业者、外来务工人员等也很少交纳住房公积金。四是各地工作进展不平衡。全省城镇居民住房保障工作已实施了十余年，但不少地方的工作进展不大，尤其是县（市）一级更加滞后。在已实施保障的廉租住房对象中武汉市占全省总数的一半，经济适用住房累计竣工量中武汉市占全省总数的一半，经济适用住房累计竣工量武汉市占全省的四分之三以上，住房公积金累计归集额武汉地区占全省的近五分之二。这些问题要引起各级政府高度重视，并在今后工作中认真研究解决。
        存在上述问题的原因很多，其首要原因还是认识不到位，没有把城镇居民住房保障工作提到应有的位置。因此，各级政府、各有关部门一定要提高认识，统一思想，充分认识加强城镇居民住房保障工作的重要意义，切实增强做好城镇居民住房保障工作的责任感和紧迫感。 
       （一）加强城镇居民住房保障工作，是政府的重要职责。为低收入家庭提供住房保障，是世界各国政府共同的任务。我们的政府是人民的政府，更应该把建立住房保障制度作为自己的重要职责。加强城镇居民住房保障工作，是各级政府履行社会管理和公共服务职责重要内容，是实现好、维护好、发展好最广大人民群众根本利益的迫切需要。近年来，我省经济持续快速发展，人民群众生活水平不断提高，住房条件不断改善，为做好城镇居民住房保障工作创造了良好的经济和社会条件。各级政府要充分认识新形势下加强住房保障工作的重要性，认真解决好城镇中低收入家庭特别是低收入家庭的基本居住需求。 
       （二）加强城镇军民住房保障工作，是实现社会水平、维护社会稳定、构建和谐湖北的重要内容。住房问题是基本的民生问题之一。“安居乐业”是我国历代思想家代代相传的社会思想，是社会和谐的基石。国际经验表明，为保证经济转型过程中不发生大的动荡，以最小的代价取得最大的发展，必须尽可能地完善社会保障体系，实现社会公平，维护社会稳定。做好城镇居民住房保障工作，逐步实现“人人享有适当住房”，有利于缩小贫富差距，让更多的群众共享改革与发展成果，促进和谐社会的建设。各级政府一定要把做好城镇中低收入家庭的住房保障，作为实现社会公平、维护社会稳定、构建和谐湖北的重要内容，切实抓紧抓好抓出成效。 
       （三）加强城镇居民住房保障工作，是促进房地产业持续健康发展的重要举措。供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，是保持房地产市场持续稳定健康发展的三大基本要素。加强城镇居民住房保障工作，对于促进房地产市场供求平衡，改善住房供应结构、稳定住房价格具有重要作用。住房保障制度的目的，就是使符合条件的中低收入家庭通过保障机制解决基本居住需求，其他收入较高的家庭通过市场机制改善居住条件，从而有效调节市场供求关系。同时，加快经济适用住房和廉租住房制度建设，可以增加中低价位、中小套型住房的供应，满足城镇居民不同层次的消费需求，有利于住房供应结构的改善，促进房地产业持续稳定健康发展。 
       二、理清思路，完善制度，扎实有效地推进城镇居民住房保障工作 
       省政府前不久下发的42号文件，是根据今年初正声书记、清泉省长的重要批示，在反复调研、多方论证的基础上制订的。文件的起草工作由省建设厅具体负责，他们做了大量的调查研究，先后到江西、福建等省进行了学习考察，到武汉市和恩施州进行调研，召开了座谈会，听取了各方面的意见。文稿提交省长办公会审定之前，还书面征求了各市、州政府和省直有关部门的意见。可以说，这个文件既贯彻了国家关于房地产业和经济社会发展的一系列方针政策，又紧密结合了湖北实际，吸纳了外省的有益经验；既针对当前存在的突出问题，又充分考虑长远的可持续发展。其目标明确、内容具体、可操作性强，是指导我省当前和今后一个时期城镇居民住房保障工作的重要文件。各地、各部门在贯彻执行中，一定要准确把握文件的精神实质和主要内容，从理清思路入手，全面建立廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，充分发挥住房公积金制度的保障作用，确保全省城镇居民住房保障工作扎实有效地推进。 
      （一）明确城镇居民住房保障的任务。关于住房保障的目标和要求，42号文件明确指出：“城镇居民住房保障的首要任务是满足城镇中低收入家庭特别是低收入家庭基本的居住需要，以‘自住、够用’为原则”。要“力争到‘十一五’期末基本建立满足城镇居民基本居住需要的具有本地特色的多层次住房保障体系，使符合保障条件的家庭买得到、买得起或租得到、租得起合适的住房，逐步实现‘人人享有适当住房’的目标”。 
        对于基本居住需要，42号文件指出：“根据我省城镇人口、资源、环境和政府财政承受能力，结合城镇居民家庭结构和户均人口等因素，其城镇居民住房基本保障面积一般不超过当地人均住房建筑面积的60%”。廉租住房的“实物配租面积，原则上2人以下家庭控制在建筑面积30平方米以下；3人家庭控制在建筑面积40平方米以下；4人以上家庭控制在建筑面积50平方米以下”。“经济适用住房要严格控制建设标准，套型面积限定在中小套型，已小套型为主。其中，小套型建筑面积在60平方米左右，中套型建筑面积控制在80平方米左右，最高不得超过90平方米”。并且，“每个家庭只能申请购买一次经济适用住房，已经购买房改房且达到当地规定面积标准的，或已参加集资建房的家庭均不得再申请购买经济适用住房”。 

        为了保证中低收入家庭买得到、买得起或租得到、租得起合适的住房，42号文件规定：“经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应，建设和经营中涉及的行政事业性收费一律减半征收，按规定应收取服务费用的按低限收取。销售价格按照《国家计委、建设部关于印发<经济适用住房价格管理方法>的通知》（计价格<2002>2503号）规定明确，并向社会公布，一般为同地段同类型商品房售价的60%左右，最高不得突破70%”。要“鼓励房地产中介机构积极为廉租住房对象提供租房服务，其中介费用由当地政府在廉租住房资金中支付”。“对于低收入家庭购买自住性住房申请公积金贷款，可以适当降低首付款比例并延长贷款期限。对按时还清个人住房贷款的低收入家庭，可研究进行利息补贴，其贴息的资金在提取的廉租住房补充资金中列支”。 
        这里特别需要指出的是，保障基本的居住需要，并不等于降低保障性住房的质量标准。42号文件规定：“城市规划部门要按照便民、利民、合理布局的原则，选择交通出行方便、基础设施配套较完善的区域建设经济适用住房”；“经济适用住房建设单位必须严格执行国家的有关技术标准和规范，应用先进、成熟、适用的技术和材料、设备、工艺，在适用、环境、经济、安全、耐久性能上符合规定要求”。也就是说，城镇居民保障性住房应该是“面积不大功能全，造价不高品质优，占地不多环境美”的节能省地型住房，是一个需要我们付出极大努力才能实现的目标。 
       （二）合理划定城镇居民保障对象的范围。根据中央有关指示精神，总结我省的实践，借鉴江西、福建等省的经验，42号文件提出：“各市、州、县人民政府务必于2007年底前在所有城镇建立廉租住房制度，对人均住房建筑面积8平方米以下的城镇最低收入家庭实现应保尽保。在次基础上，逐步扩大廉租住房制度覆盖面，有计划、分步骤解决低收入家庭住房困难，到2010年基本实现人均住房建筑面积10平方米以下的城镇低收入家庭应保尽保”。“经济适用住房的供应对象应该根据当地上年度城镇居民人均可支配收入的一定比例和人均居住建筑面积情况合理确定。在一般情况下，经济适用住房供应对象的家庭人均可支配收入为当地城镇居民人均可支配收入80%以下；无房户或现住房面积低于当地人均居住建筑面积的60%以下”。“各地要认真组织开展住房公积金缴存情况的调查，并通过各种途径和手段，扩大住房公积金覆盖面，做到应建尽建，应缴尽缴。要在非公有制经济组织、有条件的进城务工人员、城镇个体工商户、自由职业者等群体积极推行住房公积金制度，使更多中低收入家庭通过实行住房公积金制度增强其住房保障的能力”。 
        归纳起来，42号文件对于住房保障对象和范围的划定提出了“两个放宽，一个控制”，即放宽廉租住房的保障对象范围，从最低收入住房困难家庭逐步放宽到低收入住房困难家庭；放宽公积金缴交的范围，从城镇职工扩大到城镇各类就业群体；控制经济适用住房的销售对象，限定在当地城镇居民人均可支配收入80%以下，现住房面积低于当地人均住房面积的60%以下。实行“两个放宽，一个控制”，有利于解决买不起经济适用住房但又不能享受廉租住房政策的 “夹心层”人群的问题，有利于充分发挥住房公积金对所有低收入住房困难家庭的住房保障功能，有利于尽快解决真正急需购买经济适用住房家庭的住房问题。 
       （三）积极探索城镇居民住房保障的多渠道实现方式。城镇社会生活的多元化、多样性决定了居民收入和居住水平、住房需求也是多样化的。为此，42号文件提出：“现阶段，城镇居民住房保障主要包括廉租住房、经济适用住房和住房公积金制度等。各地应针对不同收入家庭实行不同的住房保障方式，完善制度、健全机制、规范运作，力争到‘十一五’期末基本建成满足城镇居民基本居住需要的具有本地特色的多层次住房保障体系”。需要特别强调的是，解决住房问题，买房并非唯一选择；“人人享有适当住房",并不是人人都要买房，人人享有房屋产权。对于住房保障来说，只要解决好了保障对象有房住的问题，就基本尽到了保障的责任。世界各国住房保障的经验做法，也都是解决基本居住权，而非财产权。因此，各地要加大住房租赁市场的培育，采取得力措施鼓励居民和开发商投资经营租赁住房。 
        实物配租与租金补贴是廉租住房制度中两种不同的保障方式，各地要因地制宜、实事求是区别不同情况，合理运用。如有的城市租赁市场发育较好，房源比较充足，租房不成问题，则可采取以租金补贴为主、实物配租为辅；有的城市房源有限，特别是适合低收入家庭需要的房源不足，则必须加大实物配租的力度。实物配租可通过多种渠道筹集房源，武汉市在这方面作了很好的探索，他们采取了购买存量住房、新建廉租住房、改造筒子楼、订购小型经济适用住房等多种方式解决房源。在实物配租初期，以新建廉租住房为主，2004年以后，主要采取构建结合方式筹建房源，以减轻政府的财政压力和供地负担。2006年，武汉市进一步确定了以订购小户型经济适用住房为主、收购二手房为辅的房源筹集方式，既保证了廉租住房分散布局，避免出现“贫民窟”，又共享了既有社区的配套设施，方便了群众，也便于管理。武汉的经验和作法值得各地学习借鉴。  
        对于经济适用住房，目前我省一般只售不租。根据国外的经验和兄弟省（市）的做法，也可以探索“产权共有型”或租赁形经济适用住房。所谓“产权共有型”经济适用住房，是指政府和购房家庭共同拥有住房产权的经济适用住房，它有政府组织、开发企业提供房源，购房家庭按照要求购买一定的面积，其余面积由政府从住房保障资金中出资购买，确认为国有产权，交由购房户租赁使用。一旦购房家庭经济条件允许后，再一次性购买所住房屋的其余产权，这样就享有了经济适用住房所有产权。从江苏省推行“产权共有形”经济适用住房试点经验来看，这种保障方式对于解决“夹心层”家庭，包括城市外来人口，以及刚毕业大学生等群体的住房问题起到了积极作用，也是经济适用住房制度发展的一种趋势。各地要广开思路，积极探索城镇居民住房保障的多渠道实现形式，在充分调查研究的基础上，通过试点总结经验，逐步推广。 
       （四）切实保证城镇居民住房保障资金纳入公共财政。城镇居民住房保障作为政府的重要职责，其资金应该纳入公共财政统筹解决，目前，我国对城镇居民住房保障资金的规定也是以财政预算安排为主。廉租住房制度建设的资金来源，国家已明确规定：市、县财政预算安排的资金，住房公积金增值收益中扣除计提住房公积金贷款风险准备金、管理费用等后的余额，土地出让净收益的5%以上，社会捐赠资金等。经济适用住房的建设所需土地由政府实行行政划拨方式供应，建设和经营中的行政事业性收费减半征收，经济适用住房项目小区外基础设施建设费用有政府承担。住房公积金由职工个人及其所在单位共同缴存，各出一半。这些政策，各地要采取得力措施确保落实，并按照42号文件的要求实行财政专户管理，确保专款专用。只要这些资金渠道和优惠政策落实到位，对于大中城市来说，做好城镇居民住房保障工作应该不存在太大的问题。当前之所以存在问题，主要是有关政策尚未落实到位。就全省情况来看，一是土地出让金收益的5%以上用于廉租房建设，大多数地方没有执行。二是经济适用住房建设所需土地的无偿划拨，不少地方也未能完全做到。当然，对于比较贫困的县（市）来说，目前国家规定的住房保障资金来源是有限的，对此，42号文件明确“省财政在对市、州、县财政安排一般性转移支付时要相应考虑城镇廉租住房标准支出因素。”省长办公会已要求省财政厅提出对财政确有困难的县（市）具体的扶持措施，报省政府审定。 
        在确保城镇居民住房保障资金纳入公共预算的同时，各地也要研究措施多方筹措资金。2005年，武汉市通过竟拍秋季房交会冠名权，就筹集到一笔廉租住房专项基金。这在全国也是第一例。对次，各级政府要在这方面有所突破，鼓励社会各界自愿捐赠。同时，还要进一步开拓视野，多方筹资，如将建设一定比例的保障性住房，作为商品住宅土地出让的条件，让出部分土地收益用于支付开发成本。深圳市已在这方面进行了成功的尝试，去年底，深圳市在出让某块商品住宅用地所有权的招标文件中特别提出：“该地块的竟得人在项目建成后，必须将其住宅建筑总面积中的15%的住房无偿提供给政府作公共租赁住房，产权归政府所有”。目前，深圳市陆续推出了有同样要求的数块商品住宅用地。这种将保障性住房与商品房“捆绑打包”的做法，实质上是政府通过减少土地出让收益实现增加保障性住房房源的一种有效形式。 
       （五）充分发挥市场机制在实施城镇居民住房保障中的作用。住房保障是政府职责，必须有政府来主导，但不排斥市场配置资源的作用。在实施城镇住房保障的过程中，要引入市场机制，一是实物配租的廉租住房要实行市场化管理。目前，我省很多城市已通过新建或收购二手房、腾空公有住房等方式筹集廉租住房房源，配租给住房困难低收入家庭居住。对于这些房屋的管理，不宜再回到计划经济时期通过国有房产公司进行，而应该招标选择市场化的专业公司俩承担。在这方面，恩施市采取承租户自治的方式进行廉租住房小区的物业管理，这种作法很好，值得各地学习借鉴。二是在经济适用住房建设和交易中要充分发挥市场机制的调节作用。42号文件明确规定，各地可根据实际情况，直接委托国有房地产开发企业代建经济适用住房，也可以按照政府组织协调、企业市场化运作的原则实行项目法人招标，择优选择符合条件的开发企业开发建设经济适用住房。参与投标的房地产开发企业必须具备相应的资质和资本金、良好的开发业绩和社会信誉。对于经济适用住房的上市交易，42号文件规定，经济适用住房在取得房屋所有权和土地使用权证一定年限后，方可按市场价上市出售。出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益金。这一措施有利于搞活住房二级市场，也使政府增加了一定的收益再用于保障性住房的投入，同时也避免了利用经济适用住房寻租问题的发生。 
        三、加强领导，明确责任，努力营造城镇居民住房保障工作的良好氛围 
        城镇居民住房保障工作，政策性强、涉及面广。全省各级政府、各有关部门要切实加强领导，明确责任，努力营造良好的工作氛围，确保城镇居民住房保障各项工作顺利推进。  
       （一）要切实加强领导，健全工作机制。各级政府都要切实把城镇居民住房保障工作，列入政府的重要议事日程，实行市（州、县）长负责制。为切实加强对城镇居民住房保障工作的领导和协调，省级将建立城镇居民住房保障联席会议制度。各市、州、县人民政府要尽快成立由政府领导任组长，建设（房产、房改、规划）、发展改革、财政、国土资源、监察、物价、民政、统计、税务、住房公积金等部门负责同志为成员的领导小组。各地要按照42号文件的要求，务必于年底前在房产主管部门内明确具体承担城镇居民住房保障工作的机构，充实工作人员，并落实工作经费。建设部门（房产、房改）要做好城镇居民住房保障政策的研究和制订，规划的编制和实施等工作；机构编制部门要尽快落实城镇居民住房保障工作机构和人员编制的方案，报当地政府审定；财政部门要将住房保障资金列入年度财政预算支出计划，保证资金足额到位；国土资源部门要依据年度建设计划，优先安排保障性住房用地；城市规划部门要优先安排规划审查，按照便民、利民、合理布局的原则，选择交通出行方便、基础设施配套较完善的区域建设保障性住房；民政部门要及时提供居民最低收入家庭收入变动情况，为准确确定保障范围、测算保障资金提供科学依据。各有关部门都要切实履行职责，加强协作配合，形成工作合力，及时协调解决住房保障工作中遇到的矛盾和问题，确保工作到位、政策到位、资金到位、保障到位。 
       （二）要结合各地实际，制定实施细则。住房保障的实施与各地城镇居民的收入状况、住房状况、财政承受能力等密切相关。以房价收入为比例，在全省15个大中城市中，超过6倍的城市有2个，超过4倍的城市有9个，不到4倍的有4个。其居民家庭可支配收入最大的城市是最小城市的1.56倍，而平均房价则是4.02倍。因此，各地要把城镇居民住房状况和收入状况调查作为重点工作来抓，摸清家底，做好心中有数。要通过调查，准确测算住房保障资金，完善和实施住房保障规划，为制订贯彻42号文件的实施细则提供科学的依据。同时，要尽快建立纸质档案与电子档案相结合的城镇居民住房保障工作信息管理系统，并实施动态管理。只有动态掌握保障对象的相关情况，才能规范保障性住房准入和退出管理，让保障政策真正惠及需要保障的群体。与次同时，要进一步完善住房建设规划，落实年度建设计划，建立保障性住房项目库，搞好项目储备，为逐年滚动建设创造条件。还要及时将城镇居民住房保障的相关信息向社会公布，自觉接受社会监督。 
      （三）要明确工作目标，落实各方责任。用五年左右的时间，基本建立廉租住房制度和比较规范的经济适用住房制度，是省委、省政府的既定目标。按照省政府42号文件的要求，今天会上省政府将与各市(州)签订“十一五”城镇居民住房保障目标责任书，其内容包括两大类4小项。第一类是42号文件规定的内容，即：全面建立廉租住房制度。第1小项为“2007年底前在设市城市和县城建立廉租住房制度，对人均住房建筑面积8平方米以下的城镇最低收入家庭实现应保尽保”；第2小项为“2010年基本实现人均住房建筑面积10平方米以下的城镇低收入家庭应保尽保”。第二类为改进和规范经济适用住房制度。第3小项为各市（州）制订的“十一五”住房建设规划中所确定的经济适用住房建设的总规模和分年度的建设计划；第4项为“基本建立比较规范的经济适用住房制度”。目标责任书签订后，各市（州）要进一步将责任分解到县（市），分解到各有关部门，实行一级抓一级，层层抓落实。 
      （四）要注意总结经验，抓好监督检查。城镇居民住房保障工作既是一项内容具体、任务艰巨的工作，也是一项具有探索性、开拓性的工作，需要我们加强学习，探索创新，注意总结。各级政府要组织力量开展调查研究，认真听取社会各界意见，发现问题及时解决，不断加强和改进工作。省政府监督室要会同省建设厅、省检查厅等部门加强对各地城镇居民住房保障工作的监督检查，及时向省政府报告各地实施情况。省政府将于每年底组织对各市(州)目标责任书的完成情况进行考核，到2010年底召开全省大会进行总结表彰。各地在推进城镇居民住房保障工作中，要充分发挥媒体的监督工作，搞好宣传报道，营造良好的舆论氛围。 
        同志们，城镇居民住房保障工作艰巨、责任重大。我们一定要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，牢固树立执政为民、以人为本的理念，开拓创新，真抓实干，用扎扎实实的工作成果迎接党的十七大的胜利召开，为全面实现小康、构建和谐湖北作出应有的贡献！